桂评协惩〔2023〕2号
广西百盛房地产土地资产评估有限公司：
为了落实自治区财政厅2023年7月7日《关于2022年度资产评估机构执业质量检查监管有关问题的函》的要求，根据《财政部关于组织地方财政部门开展2022年度会计和评估监督检查工作的通知》（财办监〔2022〕4号）、《财政部办公厅关于印发〈加强资产评估行业联合监管若干措施〉的通知》（财办监〔2021〕7号）和中评协《会员执业行为自律惩
戒办法》（中评协[2018]23号）文件精神，2023年7月11日，协会成立了“2022年度广西资产评估机构执业质量联合检查问题处理工作领导小组”（桂评协〔2023〕36号），同日组建了“2022年度广西资产评估机构执业质量联合检查自律惩戒组（以下简称“自律惩戒组”）”（桂评协〔2023〕37号），按照2022年5月26日协会印发的“广西资产评估机构执业质量联合检查自律惩戒工作流程和工作规则”（桂评协〔2022〕27号）的要求，自律惩戒组于2023年7月13日—8月18日期间，组织全体成员开展对自治区财政厅财政监督局移交的有关你公司在2022年执业质量检查中的相关材料进行了审理工作,并依据“集体决策、充分讨论、少数服从多数”的组织原则，作出相应自律惩戒决定。现将自律惩戒决定内容通知如下：
一、涉及惩戒的相关事实
（一）现场调查程序执行不到位、工作底稿存在缺失情形
1、百盛评报字[2021]第005号：无评估对象照片和证实评估专业人员在被评估单位主要资产所在地进行现场勘查的照片；无现金盘点表、银行对账单或银行询证函、其他货币资金的清查核实记录或实施的替代核实程序记录；工作底稿中收集的银行承兑汇票收款人和被背书人均非被评估单位，无法证实应收票据相关金额的真实性和准确性；无评估专业人员与被评估单位相关管理人员共同签字确认的存货、固定资产、在建工程、生产性生物资产、无形资产等项目的盘点表、清查核实记录或实施的替代核实程序记录；无应收账款、其他应收款、应付账款等往来款项的询证函、清查核实记录或实施的替代核实程序记录。
2、百盛评报字[2021]第003号：无预付账款、其他应收款、其他应付款等往来款项的询证函或实施的替代核实记录；存货、长期待摊费用、应交税金、应付职工薪酬底稿中无相关清查核实记录；工程物资现场勘察表无被评估单位人员签字；在建工程的评估说明中有描述“抽查有关凭证”，但底稿中无抽查有关凭证记录；未收集房屋租赁合同。
3、百盛评报字[2021]第004号：缺少现场调查记录、访谈记录。
4、百盛评报字[2021]第007号：申报明细表填列内容不完整，缺土石方及数量栏，开工日期、完工日期等未填写；缺现场调查记录；缺调查评估对象的现状和使用状况的记录。
以上不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十二条“执行资产评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等”的规定。
（二）未按规定进行评定估算，评估报告存在错漏
1、百盛评报字[2021]第005号：
（1）库存商品的评估示例，评估过程未按评估方法的说明对企业所得税及适当的净利润折扣进行扣除，根据报告正文的计算公式，“评估价值＝不含税出厂销售单价×[1－销售费用率－销售税金及附加费率－(销售利润率×所得税税率)－销售利润率×(1－所得税税率)×净利润折减率]×实际数量”，在销售费用较小可以忽略不计，且板材增值税为即征即退的情况下，“评估价值＝销售单价×数量=1,051.64×7,957.25＝7,109,378.00”，其中，评估单价为1,051.64元/m3，而评估明细表的评估单价为893.45元/m3，据此判断，评估说明的测算过程书写错误；另外，测算过程结论处存货的账面值误写为72,521,647.25元，实际应为85,423,650.67元。
（2）房屋建筑物的评估，根据评估示例描述，建安造价“参照《南宁建设工程造价信息月刊（2021年1月刊）》”，该处为书写错误，实际应为2016年3月刊；“建安造价单价取1450.77元/㎡”，未说明该造价是否包含增值税；测算过程中前期及其他费用率的取值为9.55%，而根据评估方法的说明，前期及其他费用测算表中的费率为10.85%，二者不一致；未说明资金成本的计算中LPR的取值3.85%参考的是哪个时间点的利率；房屋建筑物经济使用年限的取值为40年，但年限法成新率的测算过程描述为“成新率=（40－9）/50×100=78%”，经济使用年限误写为50；根据评估示例的简介，该宿舍楼为总楼层为4层，而在计算打分法成新率时，却按1层结构进行参数取值，二者相互矛盾。
（3）根据评估说明描述，“委估的机器设备、车辆、电子设备类资产账面原值157,365,939.34元，账面净值83,098,112.03元”，实际账面原值应为161,950,645.98元，账面净值应为85,401,932.38元.
（4）评估报告对车辆评估方法的选择为成本法，而评估说明和评估示例采用的是市场法，评估方法的选择前后矛盾；评估示例的评估结果为93,878.00元，而评估明细表该辆车辆的评估结果为192,800.00元，二者不一致。
（5）机器设备的评估，评估示例单螺杆空气压缩机评估说明描述的数量为1台，而评估明细表为2台。
（6）根据评估说明描述，设备账面原值为含税合同价，采用物价指数修正法确定重置成本时未作除税处理，而报告特别事项及评估方法说明均明确评估价值为不含税价值，前后相互矛盾。
（7）根据评估说明描述，“委估设备经济使用年限为16年，至评估基准日已使用10年”，而年限法成新率的计算公式为：成新率=（14－10）÷16×100%＝29%（已取整），取值及计算错误。
（8）根据评估说明描述，“年限法成新率按照比重70%，打分法成新率按照比重30%，确定综合成新率”，实际计算过程却是“综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法成新率×60%＝29%×40%+25%×60%＝27%（取整）”，取值权重不的说明与测算不一致，且评估说明中确定的打分法成新率为29%，而不是计算过程中的25%；评估示例确定最终评估值时，“评估价值＝1,103,129.88×67％＝62,007.00元（取整）”，与评估明细表的评估原值229,657.00元，成新率27%，评估净值62,007.00元不一致。
（9）土地使用权的评估，未说明评估对象及可比实例的土地级别并对其差异进行分析修正；评估对象的开发程度部分设定为“宗地红线外‘五通’，宗地红线内‘场地平整’”，部分设定为“宗地红线内外‘五通’，宗地红线内‘场地平整’”或“宗地红线外‘五通’，宗地红线内‘五通一平’”，前后不一致。
（10）资产评估报告评估结果与账面值产生增减值的主要原因分析中，报告描述为“总资产评估值比账面值减值-6.15%”、“股东全部权益(净资产)评估值比账面值减值-2,009.09万元，减值率-73.17%”，实际应为总资产评估值比账面值减值6.15%，股东全部权益评估值比账面值减值2,009.09万元，减值率73.17%。资产评估说明评估结论及分析中,关于评估结论与账面价值比较的情况描述为“评估结果与账面值产无变化的主要原因分析：企业无非流动资产，企业往来款均为合理应收应付，因此不会引起增值减值，评估价值与账面价值无变化”，与实际情况不符。
2、百盛评报字[2021]第003号：
（1）房屋建筑物概况中描述新鲁班农贸市场于2007年建成，但评估示例的描述：“新鲁班农贸市场建成时间为2011年12月，已使用11年（租赁期为2009年1月1日至2028年12月31日，共20年）”，成新率计算时，描述：“建成于2011年，根据综合楼租赁合同，土地租赁期限至2028年12月21日，建筑物使用年限不应超过此日期，则本次评估设定委估建筑物使用年限为20年，至评估基准日已使用年限为10年，尚可使用年限为7年，则：成新率=7/（10+7）×100%=41.18%，评估价值＝重置成本×成新率=5,550,720.00×41.18％＝ 2,285,600.00 元”，如果根据2007年建成计算，至评估基准日已使用年限约为14年，尚可使用年限为7年，成新率约为33%，评估价值＝5,550,720.00×33％＝1,831,737.6元,结果差异约为45.39万元，约占总资产评估值2013.58万元的比重为2.25%；
（2）未考虑租赁土地剩余租期的收益价值。
（3）其他应收款的评估说明中，评估为零的款项共计28笔款项合计616.14万元，但根据评估明细表计算，评估为零的款项共计29笔合计617.34万元。
3、百盛评报字[2021]第004号：
（1）无委估专利权收入贡献率估算过程；无专利技术贡献占对比公司无形资产比率的估算过程；测算了三家对比公司的无形资产投资回报率，但是只取两家结论平均值作为本次评估的折现率，未说明分析过程。
（2）评估结论中的经济行为与报告中不一致。
以上不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条“资产评估专业人员应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果”、第二十一条“资产评估专业人员应当对形成的测算结果进行综合分析，形成合理评估结论”、《资产评估执业准则——资产评估方法》第二十一条“资产评估专业人员应当熟知、理解并恰当选择评估方法。资产评估专业人员在选择评估方法时，应当充分考虑影响评估方法选择的因素”、《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条“资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述”的规定。
（三）内部复核流于形式
百盛评报字[2021]第001号、第007号无实质性审核内容，百盛评报字[2021]第005号、第006号无内部审核记录，百盛评报字[2021]第003号无内部三级复核表，百盛评报字[2021]第004号审核表中记录的ERP取值已修改情况和评估说明不相符。
以上不符合《资产评估基本准则》第十八条“资产评估机构应当对初步资产评估报告进行内部审核后出具资产评估报告”、《资产评估执业准则——资产评估程序》第二十三条“资产评估机构应当按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核”、《资产评估执业准则——资产评估档案》第十三条“工作底稿中应当反映内部审核过程”的规定。
（四）资产评估业务基本事项不完整
百盛评报字[2021]第001号、第003号、第004号、第005号、第006号、第007号等6份报告资产评估业务基本事项分别存在缺少资产评估报告提交期限及方式、缺少评估服务费及支付方式、缺少资产评估报告使用范围、缺少评估服务费、评估业务基本事项调查表中的基准日与合同及评估报告不一致、洽谈记录文件没有洽谈人签字、没有签署日期内容中的一项或多项的情形。
以上不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第八条“资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；（二）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）价值类型；（五）评估基准日；（六）资产评估报告使用范围；（七）资产评估报告提交期限及方式；（八）评估服务费及支付方式；（九）委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项”、《资产评估专家指引第 7 号——中小评估机构业务质量控制》第二十五“业务洽谈人员对评估业务进行初步评价……会议应当形成记录并归档”的规定。
（五）未按规定收集整理评估资料并进行核查验证
百盛评报字[2021]第001号、第003号、第004号、第005号、第006号、第007号等6份报告工作底稿中存在缺少经济行为文件、无主要资产询价记录、权属证明资料、无确定资产重置成本相关的取价依据及取费依据等资料、缺针对收集的资料进行核查验证、分析、归纳和整理形成的意见记录中一项或多项情形。
以上不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十三条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料”、第十四条“资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行确认，确认方式包括签字、盖章及法律允许的其他方式”、第十五条“资产评估专业人员应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等”、第十七条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据”的规定。
（六）资产评估报告内容不规范、不完备。
百盛评报字[2021]第005号：
1、未对构筑物作评估示例说明。
2、根据评估说明描述，“委估的机器设备、车辆、电子设备类资产账面原值157,365,939.34元，账面净值83,098,112.03元”，实际账面原值应为161,950,645.98元，账面净值应为85,401,932.38元。
3、车辆的评估示例未说明行驶里程19,436公里的截止时间是评估基准日还是现场勘查日；未说明市场法比较案例的来源；比较案例情况表与比较因素条件说明表、比较因素条件指数表的内容不一致；可比实例的交易时间均为2021年，而评估基准日为2016年4月30日，市场法修正过程中未对交易时间作修正。
4、评估报告对车辆评估方法的选择为成本法，而评估说明和评估示例采用的是市场法，评估方法的选择前后矛盾；评估示例的评估结果为93,878.00元，而评估明细表该辆车辆的评估结果为192,800.00元，二者不一致。
5、机器设备的评估，评估示例单螺杆空气压缩机评估说明描述的数量为1台，而评估明细表为2台。
6、根据评估说明描述，设备账面原值为含税合同价，采用物价指数修正法确定重置成本时未作除税处理，而报告特别事项及评估方法说明均明确评估价值为不含税价值，前后相互矛盾。
7、根据评估说明描述，“委估设备经济使用年限为16年，至评估基准日已使用10年”，而年限法成新率的计算公式为：成新率=（14－10）÷16×100%＝29%（已取整），取值及计算错误。
8、根据评估说明描述，“年限法成新率按照比重70%，打分法成新率按照比重30%，确定综合成新率”，实际计算过程却是“综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法成新率×60%＝29%×40%+25%×60%＝27%（取整）”，取值权重不的说明与测算不一致，且评估说明中确定的打分法成新率为29%，而不是计算过程中的25%；评估示例确定最终评估值时，“评估价值＝1,103,129.88×67％＝62,007.00元（取整）”，与评估明细表的评估原值229,657.00元，成新率27%，评估净值62,007.00元不一致。
9、土地使用权的评估，未说明评估对象及可比实例的土地级别并对其差异进行分析修正；评估对象的开发程度部分设定为“宗地红线外‘五通’，宗地红线内‘场地平整’”，部分设定为“宗地红线内外‘五通’，宗地红线内‘场地平整’”或“宗地红线外‘五通’，宗地红线内‘五通一平’”，前后不一致。
10、软件的评估，未作评估示例说明。
11、《企业关于进行资产评估有关事项的说明》中，载明的增值税税率为13%，而评估报告正文为17%，二者不一致；关于“资产负债清查情况的说明”，评估基准日2016年4月30日的资产及负债的账面金额与评估报告、评估说明正文均不一致。
12、资产核实情况总体说明中关于“影响资产核实的事项及处理方法”，未对追溯性评估项目评估程序受限及采取的弥补措施、对评估结论影响等情况作出必要说明。
13、评估结论及分析中,关于评估结论与账面价值比较的情况描述为“评估结果与账面值产无变化的主要原因分析：企业无非流动资产，企业往来款均为合理应收应付，因此不会引起增值减值，评估价值与账面价值无变化”，与实际情况不符。
以上不符合以《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条“资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述”、第五条“资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论”、第二十条“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等”、第二十二条“资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容”的规定。
上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项事实，在自治区财政厅财政监督局移交的材料当中（包括检查报告、检查工作底稿、当事人签字和反馈意见等相关证据）予以证实。
二、惩戒决定
（一）机构会员的惩戒
依据《中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法》第二十七条“评估机构会员有本办法第十二条至第二十二条规定的违规行为之一，情节较轻的，予以警告；情节较重的，予以严重警告；情节特别严重的，予以通报批评或公开谴责”的规定，上述6份评估报告存在内部复核流于形式、资产评估业务基本事项不完整、未按规定收集整理评估资料并进行核查验证、资产评估报告内容不规范、不完备问题。有4份评估报告现场调查程序执行不到位、工作底稿存在缺失情形，有2份评估报告未按规定进行评定估算，评估报告存在错漏。实属情节特别严重，鉴于你公司已于2022年12月11日注销备案，决定给予你公司公开谴责的惩戒处分。
（二）个人会员的惩戒
依据《中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法》第十四条“个人执业会员在执业中，资产评估程序履行不充分、不到位，情节较轻的，予以警告；情节较重的，予以严重警告；情节特别严重的，予以通报批评”、第十六条“个人执业会员在执业中，未根据相关条件恰当选择评估方法及相应的公式和参数，未合理分析、计算、判断，有下列行为之一，情节较轻的，予以警告；情节较重的，予以严重警告；情节特别严重的，予以通报批评或公开谴责”当中的：（一）评估方法选取依据不充分的；（二）评估方法选择不当的；（三）选取相应的公式和参数有误的；（四）分析、计算和判断有误的”、第二十一条“个人执业会员工作底稿内容缺失，情节较轻的，予以警告；情节较重的，予以严重警告；情节特别严重的，予以通报批评或公开谴责”的规定，决定给予涉及百盛评报字[2021]第001号、第005号、第007号3份资产评估报告签字的资产评估师王英予以严重警告的惩戒处分，给予涉及百盛评报字[2021]第001号、第003号、第004号、第005号、第006号、第007号6份资产评估报告签字的资产评估师陈宏伟予以通报批评的惩戒处分。
本自律惩戒决定自下文之日起生效。若对上述惩戒决定有异议的，请在收到本决定书后15个工作日内向广西资产评估协会提出书面申诉，并列明申诉的理由及相关证据材料，逾期视为放弃此权利。
广西资产评估协会
2023年10月25日
